Cuando se formaliza la compraventa de una vivienda es habitual, ante notario, realizar un contrato de arras entre comprador y vendedor. En este contrato previo a la venta del inmueble se fija el precio y demás condiciones de la venta y se establece una fecha para la escritura notarial.

Por lo tanto, las arras consisten en la entrega de una suma de dinero a cuenta del precio total pactado en la operación de compraventa. Pero existen diferentes tipos de arras y cada una tiene unas consecuencias si se incumplen.

¿Qué son las arras penales?

Las arras penales son un tipo de contrato de arras cuyo objetivo es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa. No son un anticipo del precio de compraventa de una vivienda, ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.

Estas arras no están reguladas en el Código Civil español y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, siendo de aplicación los artículos 1152, 1153 y 1154 del Código Penal.

Las arras penales cuentan con unas determinadas características:

• Las arras penales como indemnización de daños: solo podrá hacerse efectivo cuando fuere exigible conforme a las disposiciones del Código Penal en el artículo 1152
• El pago de arras penales no exime del cumplimiento de la obligación contractual: el deudor no puede eximirse de cumplir la obligación pagando la pena según el artículo 1153 del Código Penal
• El juez podrá moderar la cuantía de las arras penales: modificará la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor, según el artículo 1154 del Código Penal

Se activan las arras penales en caso de incumplimiento por parte del comprador o del vendedor. En caso de incumplimiento:

• Incumplimiento el vendedor: se devuelve por duplicado el importe o la cantidad acordada
• Incumplimiento el comprador: se pierde la cantidad entregada o se paga al vendedor el importe pactado
• El deudor tendrá que cumplir con su obligación contractual independientemente de haber pagado la pena, a excepción de que se hubiese reservado ese derecho
• El acreedor no podrá exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales y el pago de las arras penales, salvo que le hubiere sido otorgada esta facultad

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias en un contrato de compraventa de una vivienda hacen referencia a las partes que confirman su compromiso de cumplir con lo pactado en el contrato. Su función es confirmar la existencia del contrato de compraventa.

Este tipo de arras son un anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa de una vivienda. Se trata de una primera entrega o primer plazo del precio final acordado, por lo que la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias se imputa al precio final.

Las arras confirmatorias no están reguladas en el Código Civil y no dan derecho a resolver el contrato, como en el caso de las penitenciales. Tampoco sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios, como sí hacen las arras penales cuando hay incumplimiento.

En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias el perjudicado puede:

1. Exigir el cumplimiento de la obligación y solicitar intereses
2. Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses

Además, si el perjudicado exige el cumplimiento, pero resulta imposible, podrá pedir la resolución de la obligación más tarde.

¿Qué diferencia existe entre los tipos de arras?

La principal diferencia entre las arras penales y las confirmativas radica en su función. Mientras que las arras confirmativas son un anticipo del precio total de la compraventa de la vivienda; las arras penales es una cantidad acordada para el cumplimiento del contrato.

Por lo tanto, las arras penales garantizan que el contrato se cumpla y, si alguna parte no cumple, deberá abonar una cantidad estipulada. Y las arras confirmativas son simplemente el primer pago del precio final de la compraventa.

Además de estos dos tipos de arras, existe otro tipo de arras llamadas penitenciales.

Las arras penitenciales o arras de desistimiento son un tipo de contrato de arras que permite a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente de su cumplimiento. Por lo tanto, este tipo de arras es el precio que deberá pagar el comprador o vendedor si desiste del contrato de compraventa antes de consumarlo.

Tanto el comprador como el vendedor pueden desistir lícitamente del cumplimiento del contrato a cambio del pago de la cantidad acordada en las arras penitenciales.

A diferencia de las arras confirmatorias y las penales, las arras penitenciales no se activan por el incumplimiento del comprador o vendedor. Por el contrario, se otorgan a las partes la facultad de desistir.

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Si te estás preguntando si en Gradual se incluye algún contrato de arras, la respuesta es sí. Se firman arras penales para el 5% inicial y, el resto de las aportaciones serán arras confirmatorias.